Depuis plusieurs années, les copropriétaires des tours Plein Ciel du quartier des Coteaux à Mulhouse vivent une situation sans précédent : celle d’être dépossédés du fruit d’une vie de travail et d’endettement au prétexte de normes de sécurité devenues soudainement applicables.
Une situation qui révèle comment les considérations administratives et les ambitions urbanistiques peuvent s’imposer contre le droit fondamental à la dignité, et à la propriété.
Un non-problème pendant quarante ans
Les tours Plein Ciel 1 et 2, érigées entre 1965 et 1968 au cœur du quartier des Coteaux, constituent un patrimoine immobilier ancien mais structurellement solide. Pendant près de cinq décennies, nul ne s’est formalisé de leur conformité aux normes de sécurité en vigueur.
C’est en 2017, sans préavis aucun aux copropriétaires, que la sous-commission départementale de sécurité a soudainement classé ces immeubles en Immeubles de Grande Hauteur (IGH), les soumettant rétroactivement à la réglementation incendie datant de 1977.
Ainsi, une norme édictée dix ans après la construction de ces tours s’imposerait sur les copropriétaires, comme si elle avait toujours été applicable.
Cette classification administrative, prononcée dans le contexte d’un projet de rénovation du quartier, déclenche alors une cascade de prescriptions de sécurité. Le 7 juillet 2022, la sous-commission communique un procès-verbal listant 29 prescriptions obligatoires. Ces exigences, présentées comme incontournables, impliqueraient selon les premières estimations des travaux pour un montant de 84 à 90 millions d’euros pour l’ensemble des deux tours, soit environ 250 000 euros par logement. Une somme astronomique que bien des copropriétaires ne pourraient assumer.
Fossé entre norme imposée et réalité financière
Les chiffres révèlent l’ampleur du gouffre creusé entre les exigences administratives et les capacités financières réelles des copropriétaires. En décembre 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse, dans son jugement déclarant l’état de carence des copropriétaires, reconnaît explicitement l’incapacité financière.
Le tribunal relève que le budget annuel de Plein Ciel 1 était de 430 000 euros en 2023-2024 pour des charges s’élevant à 496 000 euros. La valeur totale estimée de l’ensemble des logements approchait 6,9 millions d’euros, tandis que les travaux de mise en conformité auraient coûté 42 millions d’euros, soit six fois la valeur de l’immeuble dans son intégralité.
Face à cette impasse, Mulhouse Alsace Agglomération (M2A) et la Ville proposent un rachat des appartements à un prix désespérément bas : environ 250 euros le mètre carré, bien en deçà des valeurs du marché estimées à 1 000 euros le mètre carré. Pour les propriétaires, cette proposition revient à une confiscation légalisée de leur patrimoine.
La situation est dès lors dramatique, et impacte les 141 logements encore occupés sur les 282 que comptent les deux tours.
Soustraction abusive des aides au logement
Le caractère délibéré de cette politique d’asphyxie se manifeste aussi par la suspension des allocations personnalisées au logement (APL). Dès que le projet de démolition s’est précisé, les APL de plusieurs centaines de familles ont été gelées pendant cinq mois. Cette suspension administrative, sans fondement légal explicite, a plongé des mères de famille isolées dans une situation de détresse financière immédiate.
Quant aux propriétaires bailleurs, ils ont été privés intégralement de loyers, donc de revenus pendant 5 mois car avec l’arrêté de mise en péril il leur était interdit de percevoir un loyer durant cette période, alors même que les appels de fonds, les taxes foncières continuaient d’être dues.
L’intervention directe du niveau national (la Caisse Nationale d’Allocations Familiales (CNAF) a ordonné à la CAF mulhousienne de lever les suspensions et d’indemniser les familles), démontre que cette manœuvre dépassait les bornes de la légalité. Pourtant, la Ville et l’agglomération maintiennent le coût du service de sécurité incendie imposé, faisant payer 1,2 million d’euros annuels d’argent public pour un service jugé invalide par la justice !
Basculement judiciaire de janvier 2025 : une victoire incomplète
Le 7 janvier 2025, le tribunal administratif de Strasbourg rend une décision qui redessine radicalement le paysage juridique de l’affaire. En examinant le cadre légal applicable aux tours construites en 1967, les magistrats constatent une erreur fondamentale : l’arrêté de sécurité du 30 décembre 2011, applicable aux IGH, ne s’applique pas rétroactivement aux immeubles existants achevés avant sa publication.
Cet arrêté dispose explicitement qu’il ne s’applique qu’« à l’exception des dispositions à caractère administratif, de celles relatives aux contrôles et aux vérifications techniques ainsi qu’à l’entretien » pour les immeubles existants.
Cette interprétation stricte du droit permet au tribunal administratif d’annuler 26 des 29 prescriptions édictées par la Ville. Les trois seules mesures retenues par la justice – dont le coût global est estimé à 1,6 million d’euros- demeurent juridiquement fondées, mais ce montant reste théoriquement abordable pour une copropriété organisée et financée correctement.
Cette décision constitue un succès juridique majeur pour les copropriétaires et invalide l’argumentaire central de M2A. Elle démontre que la classification en IGH n’entraîne pas automatiquement l’application intégrale d’une réglementation plus récente que la construction. Elle pose implicitement la question du fondement politique, plutôt que technique, de la procédure de démolition.
Cependant, la victoire administrative ne suffit pas. Le tribunal judiciaire de Mulhouse, dans son jugement du 10 décembre 2024, avait prononcé l’état de carence des copropriétaires en se fondant sur l’estimation initiale de 84 millions d’euros. Malgré la réduction draconienne du coût imposée par le jugement du tribunal administratif, la juridiction judiciaire n’a pas automatiquement révoqué son jugement.
Cette situation paradoxale, où une juridiction soutient que les copropriétaires sont financièrement défaillants sur la base de chiffres invalidés par une autre juridiction, expose les failles de la procédure et les risques d’une justice désynchronisée des réalités humaines.
Appel décisif en février 2026
La Cour d’appel de Colmar doit trancher sur la validité de la déclaration d’état de carence le 13 février 2026. Cette audience revêt une importance capitale. Lors de l’audience du 5 décembre 2025, Me Bruno Kern, avocat des copropriétaires, a mentionné que CDC Habitat (filiale de la Caisse des dépôts), censée être l’opérateur de rachat, était elle-même débitrice de 107 373 euros de charges auprès de la copropriété…
Le juge d’appel a invité les parties à explorer l’hypothèse d’une médiation, reconnaissant implicitement que la situation était juridiquement bloquée. Aucune des parties ne souhaite apparaître comme la cause d’une impasse judiciaire prolongée. Cependant, les positions restent irréconciliables : M2A maintient que les trois prescriptions résiduelles justifient une mise en sécurité d’envergure estimée à 9 millions d’euros, tandis que les copropriétaires soutiennent que ce chiffre représente des travaux largement « surdimensionnés » au regard du droit applicable.
Dégradation programmée du cadre de vie
Depuis l’annonce du projet de démolition en 2021, les tours Plein Ciel vivent de fait un déclin accéléré. Le processus semble délibérément orchestré pour pousser les habitants à quitter les lieux. Les parties communes ne sont plus entretenues. L’ascenseur de certains étages est cassé depuis des mois, rendant les déplacements impossibles pour les personnes âgées. Les logements vacants (soit plus de la moitié de l’immeuble) créent une ambiance progressive de désertion. Les propriétaires, conscients que leurs biens vont disparaître, n’investissent plus dans l’entretien, créant un cercle vicieux de dégradation.
Laurent Schneider (auquel nous avons consacré un article), président de l’association « Vivent les Tours Plein Ciel », porte quant à lui une accusation directe : la Ville de Mulhouse n’entend pas rénover l’immeuble mais le détruire, dans une stratégie de transformation urbaine qui efface les habitants modestes du quartier. Une lecture politique de l’affaire qui trouve une certaine confirmation dans les déclarations antérieures des autorités municipales. Le premier adjoint, Alain Couchot, affirmant notamment que le projet [de démolition] visait à « redynamiser le quartier, le rendre plus attractif, plus diversifié ».
Asphyxie sécuritaire
Le maintien du coût du service de sécurité incendie (1,2 million d’euros annuels financés par M2A) constitue l’une des mesures les plus symboliquement révélatrices de la stratégie d’asphyxie. Après que le tribunal administratif eut annulé 26 prescriptions sur 29, le service de sécurité permanent n’était plus juridiquement justifié.
Pourtant, le premier adjoint au maire annonçait publiquement que ce service resterait financé jusqu’à ce que les tours soient complètement vides. Une position pourtant incompatible avec le respect du jugement mais explicitement motivée par une question de crédibilité politique : Couchot ne pouvant reconnaître que la justification centrale de la démolition a été invalidée par la justice.
Cette posture révèle la nature de l’affaire : au-delà des considérations techniques de sécurité incendie, il s’agit d’une volonté politique d’effacer certains espaces urbains, et ce faisant leurs populations.
A cet égard, Alexandre Tiarri, un jeune architecte a pris position publiquement en faveur de la reconnaissance de l’intérêt patrimonial des tours Plein Ciel à Mulhouse, contre leur simple logique de démolition reconstruction. Il met en avant la qualité architecturale et urbaine de ces immeubles des années 1960 et défend l’idée qu’un projet de réhabilitation ambitieuse et contemporaine est possible, plutôt qu’une disparition pure et simple du bâti.
Pour lui, les tours constituent un repère paysager et un témoignage important de l’urbanisme d’après‑guerre, qu’il serait pertinent de revaloriser plutôt que d’effacer.
Copropriétés populaires et circonstances nouvelles
Il est crucial de situer cette affaire dans le contexte plus large de la situation des copropriétés anciennes en France. Les tours Plein Ciel ne constituent pas un cas pathologique mais plutôt une illustration extrême d’une vulnérabilité structurelle : des immeubles collectifs construits avant les normes actuelles, habités par une population ouvrière et employée qui a accumulé son peu de patrimoine sans disposer de marges de manœuvre financière pour face à des chocs exogènes.
La copropriété compte environ 50% de propriétaires occupants et 50% de propriétaires bailleurs. Cette mixité, habituellement positive, devient un facteur de paralysie : les propriétaires occupants, souvent âgés ou endettés, ne peuvent financer des travaux massifs. Des propriétaires cherchent à liquider leurs biens au meilleur prix, mais les prix de rachat proposés sont dérisoires sachant leur faiblesse dans la position de négociation, n’offrant alors une sortie rapide qu’à ceux qui capitulent.
Et après février 2026 ?
Si la Cour d’appel de Colmar confirme l’état de carence, la procédure d’expropriation pourrait se poursuivre. L’administrateur judiciaire, Maître Céline Maschi, aurait alors pour mission de préparer la liquidation des dettes et d’assurer les interventions minimales de sécurité. La Ville pourrait alors solliciter l’expropriation des parties communes, ouvrant la voie à la démolition et à un projet de réaménagement urbain, tel qu’elle le souhaite.
Inversement, si la cour d’appel annule le jugement de carence, reconnaissant que les trois prescriptions résiduelles (coût estimé à 1,6 million d’euros) ne constituent pas une charge financière insupportable, la copropriété reprendrait le contrôle de sa destinée. Cette hypothèse supposerait toutefois un changement radical dans la gestion et le financement de la copropriété. Un défi de gouvernance majeur pour une collectivité fragmentée par des années de stress et de départ.
Renouveau urbain versus dignité humaine
Cette affaire soulève in fine une question constitutionnelle implicite : dans quelle mesure les considérations d’urbanisme et de sécurité peuvent-elles justifier la dépossession de petits propriétaires, sans compensation équitable ? Les copropriétaires de Plein Ciel ont acquis leurs logements dans des conditions normales, payés leurs impôts locaux, honorés leurs dettes hypothécaires.
L’apparition rétroactive d’une norme de sécurité jamais appliquée pendant des décennies ne peut légitimement se transformer en instrument de confiscation.
La dignité de ces habitants, que personne ne nomme, sinon un récent livre de Pierre Freyburger, demeure le cœur ignoré de cette bataille juridique. Leurs noms figurent dans les jugements (une cinquantaine parmi eux est représentée juridiquement parmi plus de 300 copropriétaires) mais leurs voix s’expriment rarement en dehors des recours contentieux et des appels au tribunal.
Cette affaire, loin d’être résolue, reste en suspens dans l’attente de la décision de février 2026, un moment où le droit saura peut-être reconnaître la dignité de ceux que les rouleaux compresseurs bureaucratiques et politiques ont décidé d’effacer.
